问答内容精选至 “深圳十三房”
问：老师你好，打算投资一套总价400左右，首付五成的学位房持有3-5年，有合适的楼盘推荐吗？谢谢！
答：你好，感谢赞赏！ 400万内的预算，2个方案： A南山、福田学位30-40平1-2房； 关注瑞景华庭 深华园南山区 城市主场 旭飞花园 八卦岭宿舍 B沙井、光明、龙华60-70平两房。
问：你好，本人有2套深圳房产，2015年在布吉康桥花园二期有一套89小三房，但因工作原因一直在南山西丽片区居住至今，去年想去光明常住，于是买了光明勤诚达正大城103（现以交房），现在家里有2个小孩，一个2-3年后读初中，一个2-3年后读小学，本来想直接入住勤诚达正大城读其附属学校，但因为夫人担心新学校不好，想今年把康桥的房子卖了，自己再凑个100-200付首付，在南山或者宝中买一个学位+自住房，由于在西丽没有什么优质学校，还请老师指点一下！
答：布吉片区目前仍有颓势，出手康桥花园思路正确。 不知道你们的总预算和月供大概多少呢？ 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 前海投资建议优先学位房： 诺德假日花园，鼎太风华，中海阳光玫瑰园，雷圳可以重点关注。 成交量排名靠前
问：请教十三老师：我们目前持有金泓凯旋城4房一套市值1500万元（欠款几十万元），金茂礼都实验初中小户型学位房一套市值630万元（欠款几十万元）；两口子工作在福田南山，三年内租住在百花片区（租金与凯旋城相抵）年收入80万元，今年9月后不再需要实验学位。今年想优化房产结构，目前想到的两个方案：1、卖掉金茂礼都，赎回凯旋城红本抵押，再加上组合贷款，买深圳湾\/华润城\/香蜜湖1500-1700万元的小三房；2、卖掉凯旋城、金茂礼都，买深圳湾\/香蜜湖\/香蜜湖2500以内的房子，以满足三年后自住和保值。 请问这样规划是否可行，哪个方案更优，这三个片区怎么选择和排序？谢谢您，希望解答！
答：你好，倾向卖掉金茂礼都。 截断抵押或者直接申请银行加按揭融资。 这几个板块排序： 深圳湾>华润城>香蜜湖
问：你好！我的基本情况是一个房票，900万资金，有房贷记录只能贷五层，二套利率，目前其他房子月供4万5。 去年摇号前海两个新盘没摇到。小孩3年后上小学，学校不要太差。现在看好像等华润城4期是比较好的选择。 老师是否有好的建议？是否可以委托你们帮选筹？
答：你好，华润城是非常推荐的楼盘，可以试试 除了前海，深圳湾和香蜜湖也是不错的选择，可以参考星球内梳理的学位阶梯排序。 暂时不提供代选筹服务，后期会考虑。
问：十三房星主，您好，在头条拜读您文章2篇，即直接加入向您请教。手上闲钱160W，将作首付，年收入50W；孩子3岁，学区中等即可，非重点关注；我和太太都在福田上班，有车。想在今年入手450-500W总价格小三房，首套，没贷款记录。情况：看了光明一号、传麒山，颐安，关注龙华、龙岗盘。期望：尽量靠近市区（看了光明、龙岗，老感觉远了点，但还未排除），自住兼投资。向您咨询：1、我的情况是否适合购买？还是等瘟疫后再看？2、上半年买还是下半年买？ 3、买新房还是二手？ 4、市区小三房我160的首付应该买不起？关注龙华、光明、龙岗、沙井吗？这几个区怎么排列，以及分别有哪些有小区可以推荐？十分感谢，期待您的回复。
答：你好，考虑自住更建议在龙华区域内选择。考虑长远的资产升值，建议看宝安。 新盘推荐海岸城，二手房可以关注金地上塘道，曼宁花园，特发和平里，万象新天、富通城等次新盘。 疫情之后会有短暂的窗口买入期，时刻关注笋盘。 光明和龙岗不太适合你
问：老师好，请问南山南新路的康乐村小区的2房小户型是否值得投资？可能会有拆迁或者旧改。 另外，我有在深圳的2个投资方案，500左右预算，纯投资，请问您推荐哪里？1000以内预算，纯投资，请问您推荐哪里？
答：你好，感谢赞赏！ 博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。房产投资需要至少短期的确定性，博旧改的机会成本太高。 总价800-100首选南山，次选宝中和福田。 南山大致可以分为以下板块红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾 预计买总价800-1000万左右的标的，除了华润城之外，综合居住属性，学区，总价，以下板块可以关注 1，西丽大学城片区，优势\/房龄新，面积大，居住体验好。不足\/学区有待加强。 2，后海片区，优势\/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足\/房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵可以关注，优势\/房龄新，靠太子港，不足\/周边配套设施一般，还需要2-3年改善
问：请教老师，瑞景华庭和福海苑这两个盘，前者每平米的单价比后者高出约1万元一平，考虑学位和投资兼容，您觉得哪个更适合购买？福海苑这个盘离中学太远，有没有可能4年以后会被划分出去？
答：学位房政策变动频繁，所以挑项目离学校越近越好，瑞景华庭比较推荐，学位房、低总价、近前海，现在价格也涨起来了。
问：您好！我打算投资一套房子，有一套现金220万-250万，可以承担700-900万的房子。现在有几个选择：1 投资宝安中心青英趣庭两房，送小阁楼，73平米，735万，加上税费760万。2 投资林芝大悦城115平米四房，总价900万左右，雅轩户型，与大悦城商业隔开了，没有小区花园，首付可以延缓2-3个月。3 去碧海淘淘，投资富通城6期，890平米，650万 或者中信湾六上，80平米，三房，700万，或者御龙湾，89平米，三房，750万。纯投资，中长期，非常迷惑，望指点迷津
答：你好，感谢赞赏！ 1.宝中小户型不建议入手了，这一波有点透支了，单价10万以上轻微溢价。 2.大悦城未来看好 3.富通城比较推荐 这几个盘排序： 富通城>大悦城>菁英趣庭
问：你好，当前的情况如下，夫妻工作地点在西丽，孩子今年要上小学，希望房子能有个还可以的学位，兼顾居住舒适性及学位，预算在1500左右。 1. 目前在看的有龙华圣莫丽斯（深外龙华分校），金众麒麟公馆（南二外平山小学在建），凯旋城，宝能城（南科二小）等，能否帮忙分析下优劣？ 2. 或者是否有更好选择？ 3. 如果赶不上今年入学，我们先上私立，等确定房子后再插班入学，可行性如何？
答：你好，感谢赞赏！ 圣莫丽斯要出关交通很不方便，在南山未崛起之前，购买群体主要来自福田方向，现在福田的人往南山方向去了。曦城距离前海核心区9公里，半个小时路程，未来接盘曦城的人主要来自前海，整个深圳的趋势是罗湖→福田→ 南山 →前海，自住感觉喜欢就好，投资不是很好的选择。 西丽那个位置其实挺好，离福田，南山都近，只是地形配套略有欠缺，所以房价也有上涨但是整体不如宝中，麒麟公馆的户型不错，开发商大堂花园都做得很用心，但是觉得缺乏爆发力，后期增值会比较温和。 凯旋城近有南山科技园兜底，远有大前海护航，外加蒸蒸日上的宝安实验学位，多重保险下的凯旋城不会有偏差的。但是上一波拉升用力过猛，现在需要淘淘笋。 宝能城这个片区次新盘再加上宝能城还是有不少二手供应量的，能不能投资？后市如何?我的看法相对消极： 1、起价已经过高，单价很难再大幅拉升，已经不适合刚需； 2、再无新地供应，片区建设临近尾声，没有发展空间； 3、学位一般，没有优质教育资源引进 4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分，无法形成高效统一的大片区， 5、交通不便，福龙路、塘朗山隧道经常堵塞，地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘，通勤时间不短。 综上，我认为整个大学城-塘朗-长岭陂片区短时间内已经不适合进场。 这几个楼盘，优先凯旋城。
问：您好，十三老师。最近看了西乡的一个新盘叫山海上园，西乡片区，大户型价格6.7万，带华中师大附属学校学位，请问您怎么看这个楼盘和这个学校？值得下手吗？非常感谢！
答：招商果岭、润恒尚园、山海上城、是西乡北的三个标杆盘，整个西乡北最大的问题在轨道交通；城市界面也不如碧海附近好；但是这也都体现在价格上，因此我把这三个盘划为第二梯队，当碧海次新完成涨幅，必然也会带动涨幅； 项目太孤立了，而且又没有地铁规划。 一直不太推荐，现在鸡犬升天，出货比较快，平稳期，抛盘严重，会经常出现笋盘。
问：老师您好 ！ 我的情况：手里300万首付 ，月入五万左右。可以贷款七成。目前租住在后海，不考虑学位，注重投资回报。请问 是在后海 蛇口片区买一个八九百万的老破小自住，还是去南油买一套房子等拆迁好呢？有合适的推荐吗？
答：南山大致可以分为以下板块红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾 预计买总价800-1000万左右的标的，除了华润城之外，综合居住属性，学区，总价，以下板块可以关注 1，西丽大学城片区，优势\/房龄新，面积大，居住体验好。不足\/学区有待加强。 2，后海片区，优势\/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足\/房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵 山语海可以关注，优势\/房龄新，靠太子港，不足\/周边配套设施一般，还需要2-3年改善 不建议去南油博拆迁，机会成本太大。
问：老师，我想请问一下，龙岸花园怎么样，能否分析一下这个盘，现在上车是否合适？
答：你好，龙岸花园是个别墅花园社区，环境是没得说的，不过总价有点高。 小区基本都是别墅和大户型的双拼，名额限制毕竟严重，加上周边缺乏商业，自住一般。 板块内有更适合投资的盘。
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